みんなの住まい

購入前に知っておきたい 新築マンションがお得な理由

住まい購入を考える方にとって永遠の課題とも言える、新築 or 中古問題。人生でそう何回も訪れない大きな買い物だけに頭を悩ませる人は多いはず。価格の面で考えると新築よりも中古住宅のほうがお得に思えますが、新築マンションには買ってよかった! と思えるメリットがたくさんあるんです。新築マンションのメリットについて、住宅ライターでFP技能士の福岡由美さんにお話をお伺いしました。

TOP画像/パークコート浜離宮ザ タワー

お話を伺った人 福岡 由美さん

住宅ライター・FP技能士・住宅ローンアドバイザー
大手生保会社の事務職からラジオレポーターへ転身。29歳のとき、自身のマンション購入をきっかけに住宅ライターとしての活動をスタート。「女性のためのマンション購入セミナー」など講演も多数。ヒューズ・エンタープライズ代表取締役。



増えている中古住宅の購入者

2016年、首都圏中古マンションの成約件数が新築マンションの販売数を1417戸上回り、遂に中古が新築を抜いたと話題になりました(※)。リノベーションが流行していることもあり、若い世代を中心に中古住宅に抵抗がない人が増えていることも背景にはあるようです。みなさんも「新築よりも価格が安いから……」という理由で中古購入を検討している方も少なくないのでは? では、実際に新築マンションにはどのようなメリットがあるのでしょうか。

(※) 東日本不動産流通機構・不動産研究所調べ

新築マンションのメリットは?

「”中古マンションのほうが、価格が安い”というイメージをお持ちの方も多いと思いますが、実は、内装のメンテナンスや水まわりのリフォーム、築年数によっては大掛かりなリノベーションが不可欠となります。新築マンション同様の先進設備・仕様を整えようとすると、結果的に、新築とあまり変わらないぐらい費用がかかってしまったというケースもありますよ」(福岡さん、以下同)

こう語る福岡さん自身も新築マンションと中古マンションどちらも購入しており、その経験からマンション購入に関しては確かな目を持っています。

「住宅ローンを利用して中古マンションを購入する場合、物件の築年数によっては、借り入れ期間が短く設定されてしまうこともあり、新築マンションよりも月々の返済負担が大きくなってしまうことも。中古マンション=新築マンションよりも安い、お得、と断言できるわけではないことを知っておきましょう」(同)

新築or中古 どっちがお得? コスト比較表

実際に、福岡さんに新築マンションと、リノベーションを施して新築同様にした中古マンションのコスト比較をしてもらいました。

(いずれも3LDK・70m2、5000万円。中古マンションの場合、分譲価格4000万円+リフォーム代1000万円)

住宅ローンの借り入れ

※三井不動産レジデンシャル(三井住友銀行利用)の住宅ローンシミュレーションで計算

新築物件 店頭金利よりもオトクな設定でローンを借り入れることも可能(物件ごとの提携ローンを利用)

<条件>
物件価格5,000万円で頭金500万円の場合
・借入金額4,500万円
・優遇金利0.625%
・返済期間35年
  ↓
11万9,316円(月々の支払額)
中古物件 審査結果で借入期間が短くなってしまうケースあり(築年数が経過している場合)

<条件>
物件価格4,000万円(リフォーム価格1,000万円)で頭金500万円の場合
・借入金額3,500万円
・住宅ローン金利0.775%
・返済期間20年
  ↓
15万7,474円(月々の支払額)

中古は引渡しまでの期間が短いケースが多く、じっくりローン商品を検討できない場合も
※リフォームローンは金利が住宅ローンよりも割高。住宅ローンとダブルで組む場合、事務手数料が2倍になることも

仲介手数料

新築物件 不要
中古物件 物件価格4,000万円に対し3%+6万円+消費税がかかるので、この場合、136万800円の手数料が必要

管理費・修繕積立金

新築物件 綿密な長期修繕計画が提示されるため、当面のランニングコストが安定
中古物件 築年数が経った物件は、積立金が不足していることも。管理費や修繕積立金の増額を余儀なくされるケースもある

中古購入時には、修繕積立金は潤沢にプールされているかリサーチが必要

表からわかるように、住宅ローン金利、仲介手数料、管理費・修繕積立金等の面で新築の方がコスト的に有利なことがわかります。これらに加えて不動産取得税や固定資産税など税制面での優遇も受けられます。

“新しい”=“未来の快適な暮らしを手に入れる”ということ

パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン ビューバス(パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン HPより)

そして中古にない新築マンションの最大の強みは、やはり住居の「新しさ」。新しい部屋だから気持ち良い、キレイというだけでなく、新築マンションには新しいがゆえの魅力が詰まっています。

例えば、新築マンションには最新の設備や共用部、ソフトサービスなど、世の中の変化に合わせて、より快適に生活できる工夫が凝らされている場合があります。そうしたことも、新築マンションの大きなメリットであると考えられます。

実際、最近の新築マンションは、どういった設備や仕様が取り入れられているのでしょうか?

エントランスでハンズフリーキーが採用されているBLUE HARBOR TOWER みなとみらい(グランドエントランス)

「物件のグレードによって設備・仕様の内容は異なりますが、最近の新築マンションでよく見かけるようになった先進設備といえば『ハンズフリーキー』です。ハンズフリーキーはここ10年ほどで主流になってきたアイテムですが、最新のものは単なる“非接触で解錠できるカギ”ではなく、宅配ロッカーと連動していたり、お子様の帰宅をパパ・ママのスマートフォンへ通知したりする機能がついたものもあります」(同)

ハンズフリーキーの他にも、宅配ボックスや床暖房、ミストサウナなどの設備面や、納戸やトランクルーム、パントリー等の広々とした収納、キッチンやバスルームなど、今までにあったものでも最新の仕様にアップデートされている点も魅力の一つです。
さらに、防災やセキュリティなどの面を取っても、5年前のマンションにはついていなかった設備が新築マンションには標準装備されていることも。

「ライフスタイルの変化に合わせて、マンションは共用設備や間取りも日々進化し続けています。“新しい”ということは、“未来型の快適な暮らしを手に入れる”ということなのです」(同)

いかがでしたか?
新築マンションと中古マンション、どちらにも魅力はあり、各々の暮らし方によって選ぶ価値が双方にあると福岡さんは語ります。大切な人たちと共に長い時間を重ねていく住まいだからこそ、安さやお得感だけでなく、そこに住む未来の生活を想像して慎重に検討していきたいですね。