みんなの住まい

将来を見据えて先手必勝! マンションの買い替え術

念願のマイホームを購入し、思い描いていた幸せな生活を送る日々。でも、月日が経つにつれて「子どもが生まれたら手狭になってきた…もっと広い家に引っ越したい」とライフスタイルの変化によって住まいの買い替えを検討している方もいるのではないでしょうか。今回は、マンションの買い替えを検討されている方必見! 無理なく、そしてスムーズに新居を手に入れるための方法をお教えします。

榎本 充さん プロフィール
アクサ生命保険株式会社 中京中央FA支社
ファイナンシャルプラン アドバイザー
お客様との信頼関係を大切に、“お金に関するかかりつけ医”として、ライフプランに合わせた適切なアドバイスを行う。前職では住宅販売営業を経験。ファイナンシャルプランナーのほか、住宅ローンアドバイザーや宅地建物取引士の資格も所有。



新規購入と買い替えでは、見るべきポイントが全く違う!?

住宅ローンの有無と「いつ」売却するかが重要なカギ

マンションの買い替えを検討し始めるきっかけとして挙げられるのが、ライフスタイルの変化。結婚や出産といった人生のビッグイベントを機に、マンションの買い替えを検討する方は多くいます。しかし、目先の問題解消を目的に買い替えを即決することは得策とは言えません。まずは、買い替えることにより実現したい条件を冷静に洗い出すとともに、「いまマンションを買い替えるべきか否か」を家族内で話し合い、考えを一致させることからリスクの少ないマンション買い替えストーリーは始まります。

まずは現状を知ることから! 現在の住宅ローン・家計の棚おろしを

初めてマンションを購入する方と、マンションを買い替える方の大きな違い。それは「返済している住宅ローンの有無」です。初めてマンションを購入する方、そして住宅ローンを完済している方は、ローンがないため新居探しに集中できますが、現在住宅ローンの残債がある方は「ローンをどのように完済するか」ということも念頭に置く必要がります。また、買い替え時には住宅ローン残額以外にも貯蓄額や収入も考慮しなければ、無理のある買い替えプランとなる可能性も。まずは「住宅ローン+家計の現状を知る」ことから始めてみましょう。

買い替え方法は「先行購入」「先行売却」の2パターン

マンション買い替えの進め方には、「先行購入パターン」と「先行売却パターン」の2種類があります。

「先行購入パターン」とは、現在お住まいのマンションの売却を後回しにして、買い替えるマンションを先に進める方法です。メリットとしてはじっくり吟味して物件を選ぶことができ、またマンション売却にともなう仮住まいを必要としない点が挙げられます。

一方の「先行売却パターン」では、新居の購入よりも家の売却を優先します。現在の住まいの売却金額を先に把握できるため、次のマンションを購入する予算を立てやすく、一定の安心感をもって買い替えに臨める点がメリットと言えます。

ただし、もちろん注意点もあります。

「先行購入パターン」は先に物件を購入するため、マンション売却金額が想定より低い場合にはその後の支払いが苦しくなるケースが考えられ、「先行売却パターン」では売却決定後から引き渡しまでに新居が決まっていない場合には仮住まい先が必要となり、思わぬ出費が発生してしまうリスクがあります。

特に、高額な住宅ローンが残っている方が「先行購入パターン」を選択すると、新居・現居のローンを同時に返済する「ダブルローン」となってしまいますので十分な注意が必要です。そのため、現在の住まいの売却額をローン返済に充てることができ、買い替え資金を把握できる「先行売却パターン」が無難かもしれません。

「先行購入パターン」「先行売却パターン」は結果的に購入と売却のどちらかが先になっているケースが多いです。重要なのは、新居探しと売却活動を並行して行うこと。足並みをそろえていればどちらかでトラブルが発生しても一旦ストップするなど状況を落ち着かせることができます。

売却金額がすべて買い替え資金になるわけではない!

「住宅ローン残額」と「売却諸費用」が差し引かれることをお忘れなく!

買い替えにおける重要資金となる「現在お住まいのマンション売却金額」は、全額そのまま手元に入るわけではありません。売却金額から「現在お住まいのマンションローン残額」と「売却諸経費」を差し引いた金額が買い替え資金となります。そのため、想定よりも少ない金額となる場合もありますので注意が必要です。

<計算方法>
マンション買い替え資金=マンション売却金額-(マンションの住宅ローン残額+売却諸経費)

売却諸経費には何が含まれているの?

売却諸経費は、不動産の売却に必要な様々な費用で構成されています。仲介手数料や印紙税、譲渡所得税、住宅ローン繰り上げ返済手数料、仲介手数料などの諸経費が複数重なると相当な金額となりますので、売却時には念頭に置いておくことをおすすめします。

【売却諸経費の相場】

抵当権抹消登記費用:10,000~30,000円

住宅ローン一括繰り上げ返済手数料(ローンの残債がある場合のみ):30,000~50,000円

売買契約に要する印紙代:15,000円~45,000円(取引金額により変動)

仲介手数料:(売却金額×0.03+60,000)×1.08

実際のところ、どのくらいの金額のマンションに買い替えられるの?

買い替え資金総額を把握し、無理なく身の丈に合ったマンション購入を

買い替えられる物件価格は、買い替え資金に加えて「住宅ローンの借り入れ可能額」と「現在の貯蓄額」が大きく関わります。
ひとつ気をつけなければならないのは、売却金額やローン残額によって売却収支がマイナスとなる「担保割れ」の恐れがあることです。その場合は、マンション購入費を貯蓄や資金調達でまかなわなければなりませんので、売却額以外の資金源確保を検討しましょう。

<計算方法>

買い替え資金がプラスの場合

(住宅ローン借り入れ可能額+買い替え資金+貯蓄額)÷購入諸費用 1.04(※)=買い替え目安価格

担保割れがある場合

(住宅ローン借り入れ可能額‐担保割れの金額+貯蓄額)÷購入諸費用 1.04(※)=買い替え目安価格

※購入諸経費は「物件価格の3~5%」が目安となっており、ここでは4%と想定しています。

低リスクで円滑なマンション買い替えをするコツとは?

マンションの買い替えは、ライフスタイルの変化という直近の課題解決を目的とする場合がほとんどです。ただ、焦るあまり自身の先入観や楽観的な考えに左右されないよう気をつける必要があります。だからこそ、まずは不動産仲介会社などの専門家に相談するのがおすすめ。

三井不動産レジデンシャルでは、一人ひとりの住まい探しをサポートする「三井のすまい」コンシェルジュがあります。新築マンション・一戸建ての他、中古・賃貸の紹介やリフォームの提案など、希望に応じた住まいを提案してくれるサービスです。もちろん、買い替えにまつわる不安や疑問も、専門知識ををもつスタッフがしっかり説明してくれます。マンション買い替えで分からないことがあったら、まず相談してみるのもひとつの手かもしれません。

住宅ローンや貯蓄額、どのようなマンションに住みたいかなど、マンション買い替えに関わる様々な情報を伝えたうえで最善の買い替えプランを立てることが、低リスクで円滑な買い替えにつながります。マンション買い替えに、「心配し過ぎる」ということはありません。売却も購入も納得がいくまで悩んだ末に、後悔のない心から満足できる住まいを手に入れましょう。